- 신규구역 28곳 대상으로 심의...역세권 등에 2만호 공급 기대 -
- 연내 정비계획 수립 착수...투기방지 대책도 철저히 추진 -
□ 국토교통부(장관 변창흠)와 서울특별시(서울시장 권한대행 서정협)는
｢수도권 주택공급 기반 강화방안｣(‘20.5.6.)에 따라 도입한 공공
재개발 시범사업의 2차 후보지 16곳을 29일 선정․발표하였다.
ㅇ 이번 후보지 심사는 지난 해 국토부․서울시 합동 공공재개발 후보지 공모(`20.9.21.~11.4)에 참여한 70곳 중 새롭게 재개발사업을 시작하려는 노후주거지 56곳 가운데 자치구가 최종 추천한 28곳을 대상*으로 하였다.
* 70곳 중 정비구역 14곳은 1.14일 선정위 심의를 거쳐 8곳을 후보지로 선정
ㅇ 이번에 선정된 후보지들은 주로 역세권, 5만㎡이상 대규모 노후
주거지로, 공공의 참여, 지원 하에 계획대로 사업을 완료하게 될 경우 서울 도심에서 약 2만호를 공급할 수 있을 전망이다.
〈공공재개발 2차 후보지 선정결과〉
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연번 |
구역명(가칭) |
위 치 |
면 적(㎡) |
토지등소유자수 |
예상세대수 |
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1 |
상계3 |
노원구 |
104,000 |
1,100 |
1,785 |
|
2 |
천호A1-1 |
강동구 |
26,548 |
207 |
830 |
|
3 |
본동 |
동작구 |
51,696 |
455 |
1,004 |
|
4 |
금호23 |
성동구 |
30,706 |
327 |
948 |
|
5 |
숭인동 1169 |
종로구 |
14,157 |
124 |
410 |
|
6 |
신월7동-2 |
양천구 |
90,346 |
1,599 |
2,219 |
|
7 |
홍은1 |
서대문구 |
11,466 |
109 |
341 |
|
8 |
충정로1 |
서대문구 |
8,075 |
99 |
259 |
|
9 |
연희동 721-6 |
서대문구 |
49,745 |
622 |
1,094 |
|
10 |
거여새마을 |
송파구 |
63,995 |
691 |
1,329 |
|
11 |
전농9 |
동대문구 |
44,878 |
632 |
1,107 |
|
12 |
중화122 |
중랑구 |
37,662 |
446 |
853 |
|
13 |
성북1 |
성북구 |
109,336 |
1,236 |
1,826 |
|
14 |
장위8 |
성북구 |
116,402 |
1,240 |
2,387 |
|
15 |
장위9 |
성북구 |
85,878 |
670 |
2,300 |
|
16 |
신길1 |
영등포구 |
59,379 |
552 |
1,510 |
* 예상세대는 추후 서울시 도시계획위 및 건축위 심의 등을 통해 변경될 수 있으며, 토지등소유자 수는 신청 시 자료 기준으로 일부 상이할 수 있음
□ 공공재개발은 LH·SH 등 공공이 사업성 부족, 주민 간 갈등 등
으로 장기 정체된 재개발사업에 참여하여 주거환경을 개선하고 주택공급도 촉진하는 사업이다.
ㅇ 정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재개발을 추진하는 구역에서는
용도지역 상향 또는 용적률 상향(법적상한의 120% 허용) 등 도시규제 완화, 분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선, 사업비 융자,
인허가 절차 간소화 등 각종 공적지원이 제공되며,
ㅇ 주민은 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 공공임대, 공공지원민간임대 등으로 공급*하여 원주민과
주거지원계층(청년․신혼․고령자)의 주거안정에 기여하게 된다.
* 조합원 분양을 제외한 나머지의 50%를 임대공급(전체의 20%는 공공임대)
(예시 : 조합원분양 50% / 공공임대 20% / 공공지원임대 5% / 일반분양 25%)
□ 국토부와 서울시는 지난 1월 실시한 1차 공공재개발 시범사업 후보지 선정과 동일한 절차를 거쳐 2차 후보지를 선정하였다.
ㅇ 후보지 선정에 앞서 관할 자치구는 공모에 참여한 노후지 56곳에
대해 노후도, 접도율, 호수밀도 등 서울시 정비구역 지정요건 충족 여부, 도시재생 등 대안사업 추진여부 등을 고려하여 28곳*을 1월 말 서울시에 추천하였다.
* 19곳은 정비구역 지정요건 미달, 9곳은 도시재생 추진 등 결격사유로 탈락
ㅇ 서울시는 자치구에서 제출한 자료를 토대로 공공재개발 추진 시
예상 개략계획을 작성하여, 29일 서울시 도시계획위원회 위원, 서울시 의원 등으로 구성된 ‘국토부․서울시 합동 공공재개발 후보지 선정위원회’에 상정하였다.
ㅇ 선정위원회는 자치구에서 제출한 검토자료 및 자치구 담당부서장의 설명을 토대로 정비 시급성(노후도 등), 사업의 공공성(기반시설 연계, 공급효과 등), 사업 실현가능성 등을 종합적으로 심사하여 16곳을 후보지로 최종 결정하였다.
ㅇ 선정위원회는 이번에 선정되지 않은 12곳 중 8곳*은 용적률․높이
제한 완화만으로는 사업성 개선에 한계가 있어 실현가능성이 부족
하거나, 사업방식에 대한 주민 이견이 있어, 재검토 후 차기심의회
에서 선정여부를 재논의하기로 하고 보류 결정하였으며,
* (보류) 도림26-21, 신길16, 신길밤동산, 번동148, 용두3, 대흥5, 아현1, 하왕십리
- 나머지 4곳*은 재개발에 대한 주민의 반대여론 등을 고려하여 최종적으로 후보지로 선정하지 않는 것으로 결정하였다.
* (미선정) 고덕2-1, 고덕2-2, 한남1, 성북4
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〈 공공재개발 후보지 선정사례 〉 |
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① 성북구 장위8 재개발(116,402㎡, 소유자 1,240인 → 공공재개발 2,387세대)
- 장위8은 `06년 장위재정비촉진지구로 지정되어 `10년에는 조합을 설립하는 등 정비사업을 추진하였으나, 사업성 부족으로 사업에 대한 주민 간 이견이 발생하며 `17년에 구역 지정이 해제되었다.
- 현재 2종 주거인 해당지에서 용도지역 상향 등 도시규제 완화를 통해 사업성을 개선할 예정으로, 사업이 완료되면 대규모 주택공급과 함께 장위촉진지구 내 도로확장을 통한 교통환경 개선이 기대된다.
② 성동구 금호23 재개발(30,706㎡, 소유자 327인 → 공공재개발 948세대)
- 금호23은 ‘10년 정비구역으로 지정되어 ’11년 추진위를 설립하였으나,
- 현재 2종 주거인 해당지에서 용도지역 상향 등 도시규제 완화를 통해 사업성을 개선할 예정이며, 사업이 완료되면 서울 도심과 강남 진출입이 용이한 역세권에 양질의 주택을 공급할 수 있게 된다.
③ 영등포구 신길1 재개발(59,379㎡, 소유자 552인 → 공공재개발 1,510세대)
- 신길1은 주민 동의로 ‘17년 재정비촉진구역 지정이 해제되었으나,
- 현재 2종 주거인 해당지에서 용도지역 상향 등 도시규제를 완화하여 사업성을 개선하면, 교통의 요충인 영등포역 일대에 대규모 주택
④ 송파구 거여새마을 재개발(63,995㎡, 소유자 691인 → 공공재개발 1,329세대)
- 거여새마을은 광역적 도시정비를 위해 ’11년 거여․마천재정비촉진
- 향후 공공재개발을 추진하며 용도지역 상향 등을 통해 사업성을 개선할 예정으로, 사업이 완료되면 거여․마천재정비촉진지구와 위례신도시가 연계되어 정주여건이 크게 개선될 전망이다
* 예상 세대수와 도시규제 완화사항은 서울시 도시계획위 및 건축위 심의 등에서 변경 가능 |
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□ LH․SH는 앞으로 후보지 주민을 대상으로 현장 설명회를 열어
개략적인 정비계획과 사업성 분석 결과를 설명하고, 주민의견도 수렴하는 한편, 자치구와 연내 정비계획 수립절차 착수를 목표로
사업을 준비해나갈 계획이다.
ㅇ 또한, 서울시는 주민 의견을 상시 수렴하고, 주민 갈등도 사전에 방지하기 위해 후보지에 ‘정비사업 코디네이터’를 파견하여 주민과 수시로 소통할 예정이다.
< 공공재개발 2차 후보지 선정 후 일정 >
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후보지 선정 |
▶ |
주민설명회 (개략계획 등) |
▶ |
공공재개발 |
▶ |
정비계획 수립 착수 |
▶ |
정비구역 및 시행자 지정 |
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(국토부․서울시) |
(LH․SH) |
(서울시) |
(자치구․LH․SH) |
(서울시) |
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3.29일 |
5 ~ 6월 |
7월 |
10월 ~ |
‘22년 |
□ 이번 공모에서 심사가 보류된 곳도 정비사업을 추진할 필요성은 인정되는 만큼, 2.4대책으로 발표한 ‘3080+ 정비사업(공공 직접시행 정비사업)’ 등 대안사업에 대한 주민설명회 및 컨설팅을 통해 사업 추진을 적극 지원해나갈 예정이다.
ㅇ 특히, 공공재개발에서의 용적률 완화만으로는 사업을 정상화할 수 있는 수준의 사업성 개선이 어려운 사업장은 정비기반시설 및 공공임대 기부채납 부담이 낮으며, 공공이 확정수익을 보장하는 3080+ 정비사업 추진을 적극 권장할 계획이다.
< 공공재개발 vs. 3080+ 재개발 >
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공공재개발(5.6대책) |
3080+ 재개발(2.4대책) |
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사업방식 |
관리처분방식 (사업기간동안 토지주가 소유권 보유) |
토지납입방식 (사업기간동안 LH보유 → 사업 후 반환) |
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사업시행자 |
공공단독 또는 공공․조합공동 |
공공단독 |
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공공기여 |
조합원분양분 제외 50%는 |
① 기존세대의 1.3배이상 건축 & ② 전체의 20~30%는 공공자가․임대 |
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사업성 보장 |
확정분담금(관리처분 시) * 주민 요청 시 |
확정수익률(토지납입 시) |
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용적률 완화 |
법적상한용적률의 120% |
종상향 또는 법적상한의 120% |
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기부채납 |
별도 특례 없음 |
토지면적 15% 이내로 제한 |
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절차간소화 |
① 도시계획 수권소위 심의, ② 사업시행계획 통합심의 |
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〈 3080+ 정비사업 전환 검토사례 〉 |
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ㅇ 3080+ 재개발은 공공재개발보다 ①임대주택 및 ②기부채납 부담이 적음
- (임대주택) 구역 내 소유자가 매우 많아 일반분양분이 매우 적은 경우, 3080+ 재개발을 통해 임대분을 줄이고 분양분을 늘려 사업성 개선
- (기부채납) 기반시설이 상당히 갖추어져(토지면적의 15%이상) 추가시설이 불필요한 경우, 3080+ 재개발을 통해 추가 기부채납 없이 종상향 및 용적률 완화를 하여 사업성을 개선
⇒ 공공시행자는 특례를 통해 개선된 사업성을 바탕으로 토지등소유자
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□ 한편, 지난 24일 공공재개발의 정의, 절차, 특례를 담은 도시 및 주거환경정비법과 주택법 개정안(천준호의원 대표발의)이 국회 본회의를 통과하여 공공재개발의 법적 근거가 마련되었다.
ㅇ 앞으로 국토부는 의결된 개정안의 시행일(공포 후 3개월)에 맞추어 하위법령 개정 작업을 차질 없이 마무리할 계획이며,
ㅇ 개정 법률이 시행되면, 서울시와 함께 이번에 선정된 후보지를 ‘공공재개발 예정구역’으로 지정하여 후보지를 체계적으로 관리해나갈 계획이다.
□ 지난 1월 선정하였던 1차 후보지 8곳에 대해서도 연내 공공시행자 지정 및 정비계획 수립을 목표로 사업을 차질 없이 진행 중이다.
ㅇ 서울시는 지난 2월 1차 후보지에 정비사업 코디네이터를 배치해 주민과의 소통체계를 강화하는 한편, LH·SH와 함께, 후보지 심의 시 제출된 개략계획에 후보지 주민의 의견을 반영한 새 개략계획 안을 준비하고 있다.
ㅇ LH·SH는 개략 정비계획 수정이 완료되면, 4월부터 후보지 주민을 대상으로 4월부터 사업설명회를 개최하여 정비계획의 주요내용과 이를 토대로 도출한 예상 분담금, 비례율 등 사업성 분석 결과를 설명하여, 주민으로부터 공공시행자 지정 동의를 얻을 예정이다.
□ 국토부와 서울시는 공공재개발 후보지에 대한 다양한 투기방지 방안도 차질 없이 진행할 예정이다.
ㅇ 서울시는 이번에 선정된 공공재개발 후보지(16곳, 총 904천㎡)은 투기수요 유입 우려가 있어, 후보지 선정일 다음날인 3.30일 토지거래허가구역으로 지정하기로 결정하였다.
ㅇ 또한, 공모공고 시 발표한 바와 같이 분양받을 권리 산정기준일을
공모 공고일인 `20.9.21일로 고시하고, 이날 이후 필지분할 등 지분쪼개기 행위로 취득한 지분에 대해서는 조합원분양권을 인정하지 않을 방침이다.
ㅇ 끝으로, 공공재개발 후보지가 공공재개발 예정구역으로 지정
되면, 구역지정 1년 전까지 예정구역 내 실거래내역을 조사하고,
이상거래가 확인되면 법률에 따라 엄중 대응할 예정이다.
□ 서울특별시 주택건축본부 김성보 본부장은 “이번 공공재개발 후보지로 선정된 구역들은 새롭게 재개발사업을 시작하려는 노후 주거지로 향후 도심 내 안정적인 주택공급 메시지를 시장에 전달
하는 매개체가 될 것으로 기대한다.”며,
ㅇ “앞으로 후보지로 선정된 구역들이 차질없이 추진될 수 있도록
행정절차를 신속히 처리하는 한편, 행정적․재정적 지원을 빠짐없이 챙기겠다.”고 하였다.
□ 국토교통부 주택토지실 김수상 실장은 “이번 공공재개발 후보지 선정이 도심 주택공급의 초석이 될 수 있도록 지자체, 주민과 긴밀히 소통하고 사업의 장애요인을 함께 해결해나가겠다.”면서,
ㅇ “앞으로 사업을 투명하고 속도감 있게 추진하는 한편, 공직자의 투기에 대해서는 엄중히 대응하여, 공공에 대한 국민의 신뢰를 되찾을 수 있도록 노력하겠다.”고 하였다.
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이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택정비과 신용화 사무관(☎ 044-201-3385), 서울특별시 주거정비과 이정식 팀장(☎ 02-2133-7205)에게 |
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참고 1 |
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공공재개발 2차 후보지 선정 구역 |
※ 예상세대수는 추후 서울시 도시계획위 및 건축위 심의 등을 통해 변경될 수 있음
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구 분 |
(가칭) 상계3 구역 |
(가칭) 천호A1-1 구역 |
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위치도 |
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현 황 |
* 규모 : 104,000㎡(1종주거~2종주거(7층)) * 입지 : 당고개역(4호선) 역세권 * 예상세대수 : 총1,785세대 |
* 규모 : 26,548㎡(3종주거~준주거) * 입지 : 천호역(5,8호선) 역세권 * 예상세대수 : 총830세대 |
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구 분 |
(가칭) 본동 구역 |
(가칭) 금호23 구역 |
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위치도 |
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현 황 |
* 규모 : 51,696㎡(1종주거~일반상업) * 입지 : 노들역(9호선) 역세권 * 예상세대수 : 총 1,004세대 |
* 규모 : 30,706㎡(2종주거) * 입지 : 금호역(3호선) 역세권 * 예상세대수 : 총 948세대 |
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구 분 |
(가칭) 숭인동1169 구역 |
(가칭) 신월7동2 구역 |
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위치도 |
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현 황 |
* 규모 : 14,157㎡(준주거) * 입지 : 신설동역(1,2호선,우이신설선) 역세권 * 예상세대수 : 총 410세대 |
* 규모 : 90,346㎡(1종주거~2종주거(7층)) * 입지 : 온수도시자연공원 인접 * 예상세대수 : 총 2,219세대 |
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구 분 |
(가칭) 홍은1 구역 |
(가칭) 충정로1 구역 |
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위치도 |
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현 황 |
* 규모 : 11,466㎡(2종주거~3종주거) * 입지 : 홍제역(3호선) 역세권 * 예상세대수 : 총 341세대 |
* 규모 : 8,075㎡(3종주거~준주거) * 입지 : 충정로역(2,5호선) 역세권 * 예상세대수 : 총 259세대 |
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구 분 |
(가칭) 연희동721-6 구역 |
(가칭) 거여새마을 구역 |
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위치도 |
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현 황 |
* 규모 : 49,745㎡(1종주거~3종주거) * 입지 : 안산도시자연공원 인접 * 예상세대수 : 총 1,094세대 |
* 규모 : 63,995㎡(1종주거~3종주거) * 입지 : 거여역(5호선) 역세권 * 예상세대수 : 총 1,329세대 |
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구 분 |
(가칭) 전농9 구역 |
(가칭) 중화122 구역 |
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위치도 |
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현 황 |
* 규모 : 44,878㎡(2종주거(7층)~3종주거) * 입지 : 청량리역(1호선) 역세권 * 예상세대수 : 총 1,107세대 |
* 규모 : 37,662㎡(2종주거(7층)~2종주거) * 입지 : 중화역(7호선),상봉역(7호선, 경의중앙선) 역세권 * 예상세대수 : 총 853세대 |
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구 분 |
(가칭) 성북1 구역 |
(가칭) 장위8 구역 |
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위치도 |
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현 황 |
* 규모 : 109,336㎡(1종주거~2종주거(7층)) * 입지 : 한성대입구역(4호선) 역세권 * 예상세대수 : 총 1,826세대 |
* 규모 : 116,402㎡(1종주거~2종주거) * 입지 : 장위3동주민센터 인접 * 예상세대수 : 총 2,387세대 |
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구 분 |
(가칭) 장위9 구역 |
(가칭) 신길1 구역 |
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위치도 |
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현 황 |
* 규모 : 85,878㎡(2종주거(7층)) * 입지 : 장위1·2동 주민센터 인접 * 예상세대수 : 총 2,300세대 |
* 규모 : 59,379㎡(2종주거(7층)~2종주거) * 입지 : 신길역, 영등포역(1호선) 인접 * 예상세대수 : 총 1,510세대 |
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참고 2 |
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공공재개발 사업개요 |
□ (개요) 공공재개발은 공공이 공적지원을 받아 정체된 정비사업을 정상화하고, 사업 속도도 높여 도심 내 주택공급을 확대하는 사업
ㅇ 주민이 공공시행자 지정, 임대공급 확대 등에 동의하면, 공공이 해당 사업에 도시규제 완화, 분양가상한제 제외 등 특례 부여
- 공공기여 : 조합원분양분을 제외한 나머지의 50%를 임대로 공급
- 규제완화 : 도시계획위 심의를 거쳐 국토계획법 상 상한의 120%
까지 건축 허용, 증가한 용적률의 20~50%은 주택으로 기부채납
【공공재개발 사업 혜택】
공공재개발사업
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도시규제 완화 |
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사업성 보장 |
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용도지역 상향 용적률 상향 기부채납 완화 |
관리처분 시 분담금 확정 분양가상한제 적용 제외 |
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사업비 융자 이주비 융자 기반시설 국비지원 |
도시계획 수권소위 사업계획 통합심의 |
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사업비 지원 |
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신속한 인허가 |
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□ (기대효과) 정비사업 투명성 강화, 도심 내 주택공급 기반 마련 및 임대주택․상가 공급으로 원주민의 둥지내몰림도 방지
【공공재개발 사업 기대효과】
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도시규제 완화, 분양가 보장 등 제도적 지원 |
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조합원의 사업부담 완화로 사업 촉진 상가․준주거 재개발에서 발생하는 미분양 비주거시설을 매입하여 도심정비 활성화 |
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공공의 사업 관리 |
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투명한 사업 추진을 통한 주민 갈등 완화 전문성을 바탕으로 사업 철저 관리 |
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원주민 이주대책 강화 |
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이주 단계에서의 주민갈등 완화 사업 종료 후 원주민 재정착률 향상 |
댓글