민간재개발 후보지 투기방지대책 관련
- ‘지분쪼개기 방지’, ‘투기매매 제한’을 위해 공모공고일인 9월 23일 권리산정기준일로 고시, 후보지 선정 즉시 건축허가 제한, 토지거래허가구역 지정 추진
- 후보지 선정 전까지 공모신청 지역 부동산시장 교란행위 집중 점검
□ 지난 10월 29일(금) 마감된 ｢재개발 활성화 6대 규제완화 방안｣ 첫 민간재개발 후보지 공모에 24개 자치구에서 총 102곳이 참여하였다.
□ 이에 따라, 일각에서 향후 후보지로 선정되는 지역의 투기에 대한 우려의 목소리가 있어, 서울시는 투기 확산 방지 및 투기에 따른 선의의 피해자가 발생하지 않도록 앞으로 적용될 투기방지대책에 대해 안내에 나섰다.
○ 향후 후보지로 선정되는 지역의 권리산정기준일은 공모 공고일인 9월 23일로 고시될 예정이다.
○ 후보지로 선정되는 즉시 건축허가 제한, 토지거래허가구역으로 지정될 예정이다.
○ 서울시는 공모 이후부터 후보지 선정 전까지 특별점검반을 파견해 부동산시장 교란행위를 집중 점검하고 있다. 부동산 시장 교란 행위가 적발되는 지역은 이번 재개발 후보지 선정과정에 반영하여 불이익을 주는 방안에 대해서도 검토 중이다.
○ 현재는 관리처분계획인가 전까지 조합원의 지위 양도가 가능하지만, 투기가 과열되는 구역은 조합원 지위양도 제한시기를 앞당겨 구역지정 이후에도 양도를 제한할 수 있는 법안도 개정 중에 있다.
□ 투기방지대책 주요 내용
① 권리산정기준일 고시: 분양권을 늘리기 위한 ‘지분 쪼개기’ 방지를 위해 권리산정기준일을 공모 시작일인 9월 23일로 지정 예정
- ‘지분 쪼개기’는 분양권을 늘리기 위한 대표적 투기 행위로, 권리산정기준일을 별도로 고시하면 권리산정기준일 다음날 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다.
- 즉, ▴필지 분할(분양대상 기준이 되는 90㎡ 이상의 토지를 여러 개 만들기 위해 필지를 분할하는 행위) ▴단독주택 또는 다가구 주택을 다세대주택으로 전환 ▴토지와 건물을 분리 취득 ▴다세대, 공동주택으로 신축하는 행위는 권리산정기준일 다음날까지 완료되어야 분양권을 받을 권리가 생긴다.
- 권리산정기준일은 부동산 거래를 제한하는 제도가 아니므로 9월 23일 이후에도 부동산 거래는 가능하다.
- 다만, 토지거래허가구역 지정 등 부동산 거래를 별도 제한하는 경우에 대해서는 거래 시 주의가 필요하다.
② 건축허가 제한 : 사업 추진을 방해하거나 분양 피해를 막기 위해 후보지로 선정되는 지역은 즉시 건축허가 제한을 고시·공고할 예정
- 권리산정기준일 이후 지어지는 신규 주택에 대해서는 분양권 자격이 주어지지 않음에도 불구하고, 일부 다세대 등 공동주택의 신축을 강행하여 사업을 방해하거나, 분양 받을 권리가 없는 건축물을 거래하게 되는 분양피해가 발생하기도 한다.
- 이러한 행위를 막기 위해 건축행위 제한이 이루어지면 제한 공고일 기준 2년간 해당 구역 내에서 건물을 신축하는 행위가 제한된다.
③ 토지거래허가구역 지정: 투기 목적의 거래를 방지하기 위해 토지거래허가구역으로 지정되면 허가를 받아야만 부동산 거래가 가능
- 다만, 실거주 목적 등 「부동산거래신고법」제12조 제1항 각호에 해당하는 경우는 허가받을 수 있으며,
- 허가를 받은 자는 일정기간 허가받은 목적대로 이용해야 한다.
④ 구역지정 이후에도 조합원 지위양도 제한시기를 조기화하여 투기를 방지하는 방안도 마련 중에 있음
- 현재는 재개발구역에서 관리처분계획인가 이후 조합원 지위양도가 제한되고 있지만, 법이 개정되면 구역지정 후라도 투기억제를 위하여 시장이 기준일을 별도 지정하면 기준일 다음날부터 조합원 지위양도가 제한된다.
신속통합기획 재개발 투기방지대책 관련 주요 Q&A 1부
| Q1. 건축허가 후 미등기 건축물도 분양권이 나오는지?(권리산정기준일 관련) |
A. 권리산정기준일 다음 날까지 다세대주택 등 공동주택 세대별 구분소유권이 확보된 경우에 분양권을 받을 수 있음. 건축허가 또는 계약을 했다고 분양권이 확보되는 것은 아님
| 도시정비법 제77조제1항제4호 | |||
‣ 도시정비법 제77조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하면, 권리산정기준일 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정함 ※ (4호) 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 |
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| Q2. 세대별 구분소유권 확보 기준은 어떻게 되는지?(권리산정기준일 관련) |
A. 소유권 보존등기가 권리산정기준일(9.23.) 다음 날까지 접수된 경우 구분소유권 확보로 인정됨. 권리산정기준일은 부동산 거래를 차단하는 것이 아니라, 건축물을 분양받을 권리를 산정하는 기준일로서 소유권 이전등기 여부와는 무관함
| Q3. 토지거래허가구역 지정 전에 계약한 경우 토지거래허가를 받아야 하는지? |
A. 토지거래허가구역으로 지정 전에 부동산 거래계약이 체결된 계약 건에 대해서는 소급 적용되지 않음
| Q4. 공동주택의 토지거래허가 면적 산정은? |
A. 공동주택의 경우 「집합건물 소유 및 관리에 관한 법률」의 규정에 따라 그 지분(대지사용권)으로 토지거래허가 면적을 산정함
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