서울시, '신속통합기획 재개발 후보지' 첫 공모, 102곳 참여

서울시, '신속통합기획 재개발 후보지' 첫 공모, 102곳 참여

- 11월 중 자치구 사전검토 및 추천, 12월 선정위원회 거쳐 연내 25개소 내외 후보지 선정

- 법적요건인 노후도 등 정량적 평가 중심으로 자치구 여건, 구별 안배 등 종합적 고려

- 도시계획위원회, 재정비위원회, 재생위원회 등 전문가 참여하는 선정위원회 통해 공정한 심사

- 내년 초 정비계획과 신속통합기획 착수, 이번 후보지 ‘23년 내 구역지정

 

 

□ 주택공급 활성화를 위한 오세훈 시장의 ｢재개발 활성화 6대 규제완화 방안｣을 적용한 첫 민간재개발 후보지 공모 접수가 10월 29일(금) 17시에 마감되었다.

 

□ 마감 후 17시 기준으로 시에서 조사한 결과 서초구를 제외한 24개 자치구에서 총 102곳이 참여한 것으로 파악되었다. 작년 시행한 공공재개발 70곳 및 9월 시에서 동향 파악한 수치를 훌쩍 넘어선 흥행으로, 개발에 대한 시민들의 높은 열망이 반영된 것으로 보인다.

 

□ 향후 자치구에서는 법적 구역지정 요건 적정성, 제외대상 여부, 동의율 검토 등 공모시 제시한 평가기준을 사전검토하여 11월말까지 서울시로 후보지를 추천 하면, 시가 12월 중 ‘선정위원회’를 열어 후보지를 최종 선정한다.

○ 사전협의 대상인 도시재생지역등, 서울시 정책상 도시관리 및 보전이 필요한 지역, 문화재보호구역 등은 자치구에서 사전검토 기한 내 서울시 사업주관부서 등과 협의를 완료하여야 한다.

 

□ 자치구 사전검토 : 자치구는 시가 마련한 ‘구역별 평가’ 내용에 따라 해당 구역의 정비구역 지정요건 충족여부, 구역계의 적정성, 정량적 평가(표), 관계부서 협의결과 등을 검토·작성 후, 민간재개발 공모에 적합하다고 판단되는 구역을 4곳 이내로 시에 추천한다.

○ 구역별 평가는 ①기본 검토사항 ②정량적 평가(표) ③기타 구역정보, ④자치구 종합의견으로 구성된다.

○ 정량적 평가(표)는 신청구역들의 노후도 등 물리적 여건을 정량화·객관화하여 정비우선순위를 정하기 위해 서울시에서 법령/조례의 구역지정 요건 항목들을 주로 활용해서 만든 지표다. 노후동수(40점), 노후연면적(15점), 과소필지(15점), 접도율(15점), 호수밀도(15점)를 기본점수 100점으로 하고, 감점(-15점)과 가점(15점) 항목을 각각 3가지씩 두어 지역특성이 반영될 수 있도록 했다.

○ 정량적 평가점수는 자치구 담당공무원이 건축물대장, 등기부등본, 지적도 등 관련공부를 확인하여 평가하고, 그 외 자치구 여건 등도 면밀히 검토하여, 공모시 제시한 자치구 검토보고서를 작성하여 서울시로 추천하게 된다.

※ 정량적 평가(표) : 기본점수(100점) + 감점(-15점) + 가점(15점) ○ 기본점수(100) : 노후 동수(40), 노후 연면적(15), 과소필지(15), 접도율(15), 호수밀도(15) ○ 감점(-15) : 주민반대율 –5점 이내 (20% ~ 30% : -1 ~ -5점) / 30% 이상 추천 제외 사용비용보조 –5점 이내 (1억 ~ 10억원 이상 : -1 ~ -5점) / 5년 이내 구역 한해 적용 구역면적 –5점 이내 (8.5만~15만㎡ 이상 : -1 ~ -5점) ○ 가점(15) : 신축현황 5점 이내 (5% 이하 ~ 10% : 5점 ~ 1점) 재해위험지역 5점 (50% 이상 포함하고, 재해위험 해소인정될 경우) 주차난 심각지역 5점 이내 (세대당 0.25대 이하 ~ 0.7대 : 5 ~ 2.5점)

 

□ 시 선정위원회 최종결정 : 서울시는 자치구로부터 추천을 받게 되면, 도시계획‧건축‧법률 등 외부 전문가와 시의원 등이 참여하는 선정위원회를 구성하여 연내 25개소 내외 후보지를 선정한다고 한다.

○ 이번 선정위원회는 공공재개발 당시 선정위원회와 유사한 구성을 유지하되, 이번 공모에서 재생지역이 참여 가능하게 되어 재생 관련 전문가를 추가·구성하여 공평하고 내실 있는 심사가 이루어질 수 있도록 한다는 방침이다.

○ 선정위원회는 자치구에서 검토하여 제출한 자료를 바탕으로 노후도 등 물리적 여건을 반영한 정량적 평가점수와 자치구 여건, 구역의 정책적 요건, 구별 안배 및 주택가격 동향 등을 종합적으로 고려해 최종 후보지를 선정한다.

○ 자치구 여건 및 구역의 정책적 요건은 구별 노후저층주거지 현황, 주택수급계획, 현재 진행 중인 아파트 개발계획, 주택 가격상승률 등과 함께 공공재개발에서 제시한 정책적 요건 등이다.

※ 자치구 여건, 구역의 정책적 요건 등 ○ 자치구 여건 - 노후저층주거지 현황 : 자치구내 저층주거지, 노후건축물 현황 등 - 향후 10년간 주택수급계획 및 현재 아파트 개발계획 수립중인 구역수 등 - 주택 가격상승률, 이상거래 움직임 등 조사자료 등 - 생활SOC 현황 분포 및 분석자료 등 ○ 구역의 정책적 요건 - 입지 특성 : (권장) 정비구역 연접지역으로서 기반시설 연계가 필요한 지역 - 구역 특성 : (권장) 안전, 방범 등 주거환경개선이 시급한 노후지역 (재난시설물, 빈집 밀집지역, 상습침수지역 등) (지양) 구역계 불일치, 돌출경관 초래지역 등 - 정책 특성 : (지양) 신청구역이 몰려있는 지역, 여러 사업이 혼재된 지역

 

□ 후보지로 선정된 구역은 예정대로 투기세력 유입 차단을 위해 즉각 투기방지대책을 시행할 계획이다.

○ 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 ‘건축허가 제한’을 하고, 실소유자만 거래 가능하도록 하는 ‘토지거래허가구역’으로 지정한다.

○ 또한, 지분쪼개기를 방지하는 권리산정기준일도 공모 공고일로 고시할 예정이다.

 

□ 서울시는 후보지로 선정되는 구역에 대한 정비계획 수립비용 지원(비용의 1/2 지원)을 위한 예산을 내년 예산안에 기 반영하여, 내년 초 바로 자치구에서 정비계획 수립 용역이 착수될 수 있도록 준비를 마쳤다고 밝혔다.

○ 또한, 서울시는 자치구에서 정비계획 수립 용역을 착수함과 동시에 신속통합기획을 가동하여 과거 5년 이상 걸리던 구역지정 기간을 2년으로 대폭 단축하고, 사업성과 공공성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하여 신속한 사업추진이 될 수 있도록 적극 지원한다.

 

□ 김성보 서울시 주택정책실장은 “이번 공모에 예상보다 많은 구역이 신청했다. 그만큼 주택공급과 주거환경개선에 대한 시민들의 강한 의지를 알 수 있었다.”며 “시민들의 기대에 사명감을 갖고 공정한 심사를 통해 후보지를 선정하고, 신속통합기획을 적용하여 ‘23년내 구역지정이 완료될 수 있도록 행정적·재정적 노력을 다하겠다.”고 말했다.

 

■ 민간재개발 참여 현황 : 24개구 102개소 (서초구 신청 없음)

(10월 29일 17시에 수합된 1차 자료를 근거로 작성, 향후 변경될 수 있음)

종로	중구	용산	성동	광진	동대문	중랑	성북	강북	도봉	노원	은평
6	1	11	5	2	4	4	11	5	3	1	11
서대문	마포	양천	강서	구로	금천	영등포	동작	관악	강남	송파	강동
2	7	3	1	4	1	5	3	3	4	2	3