서울시, '2종7층' 규제 풀고 상업지역 주거비율 높인다…주택공급 촉진

서울시, '2종7층' 규제 풀고 상업지역 주거비율 높인다…주택공급 촉진

- 주택공급 확대, 주택시장 안정화 위한 ｢서울시 지구단위계획 수립기준｣ 개정‧시행

- ‘2종7층’ 지역 층수 완화하고 용적률 상향…의무공공기여도 폐지해 사업성↑

- 주택수요↑상가수요↓ 추세 반영해 상업‧준주거지역 비주거비율 10%→5% 한시적 완화

 

□ 서울시가 주택공급 확대와 주택시장 안정을 위해 재개발‧재건축 추진시 사업성 저해 요인 중 하나로 꼽혔던 ‘2종7층’ 규제를 손질했다. 또한, 상업‧준주거지역에서도 주택공급을 확대할 수 있도록 상가 등 비주거시설 비율도 기존 10% 이상에서 5%로 낮췄다.

 

□ 서울시는 관련 도시계획 규제 완화를 적용해 개정한 ｢서울특별시 지구단위계획 수립기준｣을 21일(목)부터 시행한다고 밝혔다. 재개발‧재건축 등 정비사업이나 공동주택 건립을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.

 

□ 우선, 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받는 지역에서 재개발‧재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 공동주택(아파트)을 건립하는 경우 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지(공동주택 기준) 건축이 가능해진다. 용적률도 190%→200%(허용용적률)로 상향된다.

○ ‘2종 7층 일반주거지역’은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 7층 이하로 층수를 관리하는 제도로, 서울시 전체 면적(605㎢)의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%가 지정돼 있다. 그동안 ‘2종 일반주거지역’보다 낮은 용적률과 층수 제한으로 제도개선 요구가 지속적으로 제기돼 왔다.

※ 제2종(7층) 일반주거지역 : 5층이하의 건축물이 밀집한 지역으로서 스카이라인의 급격한 변화로 인한 도시경관의 훼손을 방지하기 위하여 시도시계획위원회 심의를 거쳐 시장이 지정‧고시한 구역안에서의 건축물 층수는 7층 이하로 관리 중

 

□ 2종7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 의무공공기여(10% 이상)도 없앴다. 공공기여 없이도 용도지역 상향이 가능해져 사업성이 높아질 것으로 기대된다.

○ 정비사업 해제지역 388개소 중 160여개소(약41%)가 제2종(7층)지역이거나 제2종(7층)지역을 일부 포함하고 있어 개정된 기준 적용 검토가 가능하다.

○ 다만, 높이‧경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외로 한다. 구릉지, 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구에 해당하거나, 저층‧저밀로 관리되는 용도지역‧지구(녹지지역 등)에 인접한 경우 등이다.

 

<경관관리 및 보전이 필요한 지역>

아래에 해당하는 지역	아래의 지역‧지구와 인접한 지역
◦구릉지(표고40m 이상, 경사도10도 이상) ◦중점경관관리구역 중 역사도심, 한강변 (표고40m이상), 주요산(표고40m 이상) ◦고도지구, 자연경관지구 내	◦녹지지역, 전용주거지역 ◦개발제한구역, 도시자연공원구역 ◦고도지구(16m이하), 자연경관지구

※ 주변 여건 등을 고려하여 조정이 필요한 경우 위원회 심의를 통해 변경 가능

□ 또한, 상업‧준주거지역에서 재개발‧재건축을 할 때 반드시 채워야 하는 비주거비율도 3년 간 한시적으로 완화한다.(용적률 10% 이상 지상층 → 용적률 5% 이상 지상층)

 

※ 상업‧준주거지역 비주거비율 기준 : 상업지역 및 준주거지역의 가로 활성화, 생활서비스 시설 공급, 중심 기능 확보 등을 유도하기 위해 건축물의 비주거용도를 최소 비율이상으로 관리

 

□ 주택공급난은 심해지는 반면, 코로나19와 온라인 소비 증가 등으로 상업공간 수요는 줄고 있는 사회변화를 반영한 것이다. 비주거 비율을 줄이면 그만큼 주택공급을 늘릴 수 있고 상가 미분양 등 위험부담도 낮출 것으로 기대된다.

○ 서울연구원의 최근 연구결과에 따르면 서울시내 상업공간 수요는 줄고 있으며, 온라인 소비 증가와 인구구조 변화추세를 고려하면 2045년에는 소매점의 상업공간 수요가 2020년 대비 절반 이하가 될 것으로 전망하고 있다. 서울연구원은 “상업공간을 수요에 맞춰 탄력적으로 관리할 방안이 필요하다”고 제안했다.

 

□ 시는 비주거비율 완화를 신속통합기획을 통한 정비사업과 공공이 시행하는 정비사업(공공재개발, 공공재건축)에 우선 적용하고, 확대를 검토할 계획이다.

○ 시는 서울시 도시계획위원회 내에 신설 예정인 정비사업 전담 특별 분과위원회 운영기간(3년) 동안 한시적으로 적용해 운영한 후 연장‧확대를 재검토할 예정이다.

□ 서울시는 주택공급과 관련해 기존에 일률적으로 적용됐던 도시계획 규제들을 이와 같이 사업성을 높이는 방향으로 유연하게 완화해 민간의 참여를 이끌어내고, 주택시장 안정화를 유도하겠다고 밝혔다.

 

□ 이번 ｢서울특별시 지구단위계획 수립기준｣ 개정은 오세훈 시장이 주택공급 활성화를 위해 5월 발표한 ｢6대 재개발 규제완화 방안｣ 실행을 위한 제도개선이다. 앞서 주거정비지수제 폐지, 신속통합기획 전면도입 등을 위해 ｢도시 및 주거환경정비 기본계획｣을 변경(9.23.)한 데 이어, 이번에 ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제를 완화함으로써 6대 방안을 위한 제도개선을 모두 마무리지었다.

○ 6대 방안은 ①‘주거정비지수제’ 폐지 ②‘신속통합기획’(구 ‘공공기획’) 전면도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ③주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ④재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ⑤‘2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화를 통한 사업성 개선 ⑥매년 ‘재개발구역 후보지 공모’를 통한 신규구역 발굴이다.

 

<지구단위계획 수립기준 개정 내용 요약>

개정항목	대상사업	개정(완화)내용			비 고
		항목	기정	개정
제2종7층 용도지역변경기준 (제2종7층 ⇨ 제2종)	정비사업 (재건축,재개발) 지구단위계획 수립대상 아파트 (5천㎡ 또는 100세대 이상)	공공기여	10%	삭제	위원회에서 필요하다고 인정한 기반시설은 사업자가 설치 후 제공
		용적률	기준170% 허용190% 상한250%	기준190% 허용200% 상한250%	도시관리계획 관련 (위원회 심의를 통해 완화)
상업‧준주거지역 비주거비율 기준	공공정비사업 (재건축,재개발) 정비지원계획 (신속통합기획)	비주거용도 지상층 설치비율	용적률 10%이상	용적률 5%이상	정비사업 전담 특별 분과위원회 운영기간 내 (위원회 심의를 통해 한시적으로 완화)

□ 류훈 서울시 행정2부시장은 “이번 지구단위계획 수립기준 개정은 주택공급과 관련해 그동안 일률적으로 적용됐던 규제를 유연하게 완화하는 것”이라며, “앞으로도 주택의 적시 공급을 위해 지속적으로 시장의 자발적 참여를 유도하겠다”고 말했다.

 

붙임 1

서울특별시「지구단위계획 수립기준」개정 내용

[제2종(7층)일반주거지역 용도지역 변경 기준]

□ (공동주택 건립형) 용도지역 변경이 없는 경우

구분	기준용적률	허용용적률	상한용적률	비 고
제1종일반주거지역	150%	150%	200%
제2종(7층 이하) 일반주거지역	170%	190%	250%
제2종일반주거지역	190%	200%	250%
제3종일반주거지역	210%	230%	250%

□ (공동주택 건립형) 용도지역 변경이 있는 경우

구분			기준용적률	허용용적률	상한용적률	비고
제1종일반주거지역		용도지역 상향 시	150%	170%	200%
제2종(7층 이하) 일반주거지역		제2종 및 제3종일반주거지역	170% →190%	190% →200%	250%
제2종일반주거지역		제3종일반주거지역	190%	200%	250%

□ (공동주택 건립형) 공공기여 기준

변경 기준	일반주거지역			준주거지역
	제2종(7층) 일반주거지역	제2종 일반주거지역	제3종 일반주거지역
제1종 일반주거지역	10%이상	15%이상	20%이상	30%이상
제2종 일반주거지역 (7층 이하)	-	10%이상 →“삭제”	15%이상 →10%이상	25%이상 →20%이상
제2종 일반주거지역	-	-	10%이상	20%이상
제3종 일반주거지역	-			15%이상

[상업‧준주거지역 비주거비율 기준]

□ 대상사업 : 정비사업 전담 특별 분과위원회 심의 대상사업

※ 공공정비사업(공공재건축․공공재개발), 정비지원계획(신속통합기획)

□ 적용기준(완화)

완화대상	기 정	개정
전담 특별분과위 심의 대상	용적률 10%이상 자상층에 설치	용적률 5% 이상 지상층에 설치

※ 정비사업 전담 특별 분과위원회 운영기간(3년)내 한시적으로 완화 운영후 재검토